El banco paga los gastos hipotecarios

Tres sentencias en Pamplona obligan a una misma entidad afrontar también las costas, al rechazar una reclamación extrajudicial previa

 

Los bancos ya están comenzando a pagar los gastos de las hipotecas. Si en las reclamaciones extrajudiciales se negaban, se están mostrando más colaboradores en los tribunales. En muchos casos, están aceptando el pago sin que llegue a celebrarse el juicio. Ello no les está librando necesariamente de las costas judiciales. Así ha sucedido a una entidad en tres litigios de clientes de Iurisconsum.

 

Préstamos con la antigua Cajanavarra en 2005 y 2006

Tres consumidores recibirán 538, 557 y 426 euros del banco. Los tres clientes firmaron sus hipotecas con la antigua Cajanavarra, absorbida ya por Caixabank. Estos préstamos se formalizaron en los años 2005  y 2006. El juzgado de Pamplona (Navarra) ha decidido que el banco debe devolver lo que le correspondía pagar a él.

 

Reclamación extrajudicial previa

En todos los casos, los clientes realizaron una reclamación extrajudicial a través de su asociación de consumidores. En dos casos, la entidad respondió el pago de todos los gastos correspondía al cliente. En el tercero, ni siquiera contestó.

Éste ha sido un factor fundamental para que el juez le haga pagar las costas al banco.

 

Cláusula abusiva

La quinta cláusula de los tres préstamos hipotecarios hace cargar a la parte prestataria los siguientes conceptos:

  • Gastos de tasación del inmueble hipotecado.
  • Aranceles notariales y registrales de constitución, modificación y cancelación de la hipoteca.
  • Verificación registral.
  • Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado así como del seguro de daños e incendios.
  • Gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento del prestatario de sus obligaciones.
  • Gastos derivados del seguro de vida de los prestatarios.
  • Gastos de tramitación y gestión de la escritura ante el Registro de la Propiedad. También por la liquidación de los impuestos que correspondan. Igualmente, los derivados de los documentos previos necesarios para inscribir la hipoteca.
  • Cualquier otro gasto relacionado con el préstamo no inherente a la actividad de la entidad con el préstamo.

En virtud de esta cláusula, el banco cobró diferentes importes.

En un caso, 421 euros de notaría, 111 euros de registro y 104 euros de gestoría. En otro préstamo, 365 euros de notaría, 124 euros de registro, 233 euros de gestoría. Y en un tercer caso, 385 euros de notaría, 135 de registro y 243 euros de gestoría.

Como se ha indicado, los tres clientes acudieron en su momento a su asociación de consumidores. Desde allí, en cada caso se envió una carta a Caixabank. En ellas, se denunciaba por abusiva la cláusula de gastos. En consecuencia, se solicitaba su anulación y el reembolso de los gastos.

 

El banco no contestó a la reclamación previa o rechazó cualquier obligación de pago

En un caso, la entidad ni se molestó en contestar. En los otros dos, sí que respondieron por escrito. En estas misivas, expusieron que el reparto de los gastos debía ser equitativo. Que la nulidad no implicaba el reembolso de los pagos. A su entender, procedía un reparto que tuviese en cuenta a quién correspondía abonar cada gasto. Para ello, sugería acudir a normas imperativas y quién era el interesado en cada gestión. Los iba desgranando y concluía que el obligado al pago, en todos ellos, era el cliente.

 

Ante el juez se reclamaron los importes reconocidos por el Tribunal Supremo

A partir de esta respuesta, o la falta de ella, los clientes se pusieron en manos de Iurisconsum. Este despacho, experto en derecho bancario, interpuso las correspondientes demandas. En ellas se solicitaba condenar al banco a devolver los importes pagados indebidamente. En ellos se incluía el coste íntegro del registro y la mitad de notaría y gestoría. Estas peticiones son acordes a la jurisprudencia marcada por el Tribunal Supremo.

 

El banco se allanó y aceptó los pagos reclamados

El banco, en esta ocasión, se allanó a pagar estos importes. No así a las costas procesales.

El allanamiento supone el reconocimiento de los hechos relatados en la demanda. Así lo determina la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No se aprecia ni fraude de ley, ir contra el interés general ni perjuicio de tercero. Se trata de cuestiones puramente patrimoniales. Por ello, se declara la nulidad de la cláusula de gastos y se condena al pago de lo solicitado. Del mismo modo en las tres demandas.

También entiende el juez que los demandados deben recibir los intereses legales desde la primera reclamación efectuada.

 

El juez recrimina la actitud del banco ante la reclamación extrajudicial

Las sentencias examinan posteriormente las costas procesales. Recrimina el juez la actitud del banco ante la reclamación extrajudicial. Considera que no debió “rehusar totalmente la reclamación o dejarla sin contestar”. Señala que pudo aceptar pagar solo los importes que tras la demanda sí reconoce justos. De este modo, “habría resultado innecesaria la demanda”. “En manos de la demandada estuvo evitar este pleito”, reitera el juez.

 

El banco no concedió ni los importes que los juzgados “conceden sin ambages”

La falta de firmeza en la doctrina no justifica que el banco no respondiese o no pagase cantidad alguna. Menos aún que no se abonasen los importes que “hace tiempo los juzgados conceden sin ambages”. “Deberá resarcir a los prestatarios de los gastos procesales en los que se han visto obligado a incurrir”, concluye.

Tampoco libera al banco del pago que los demandantes reclamasen ahora cantidades inferiores a las de sus primeras reclamaciones.

 

Estima íntegramente las tres demandas y obliga al banco al pago de los gastos reclamados y las costas procesales

Por todo ello, las tres sentencias estiman íntegramente las demandas de los representados por Iurisconsum. Por ello, ordenan a Caixabank devolver 426, 557 y 538 euros. También debe afrontar el banco las costas procesales de cada litigio.

 

Cláusula de gastos en la práctica total de las hipotecas hasta 2016

Hasta hace tres años y medio, la práctica totalidad de las entidades financieras incluían en sus préstamos hipotecarios cláusulas que hacían recaer todos los gastos de constitución sobre el cliente. Estos gastos se refieren, por ejemplo, a los costes de elevar el préstamo a documento público en el notario, inscribirlo en el registro de la propiedad o la labor de la gestoría encargada de los trámites y también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Como se ha indicado, las cláusulas hacían recaer todos los gastos, independientemente de su naturaleza, sobre el cliente.

 

En diciembre de 2015 se declaró abusivo hacer recaer todos los gastos sobre el consumidor

En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula, en este caso del BBVA. Ésta hacía recaer todos los gastos de constitución de la hipoteca sobre el consumidor. Desde entonces, se sucedieron sentencias que seguían esta línea y declaraban nula la cláusula. En este punto había prácticamente unanimidad. No así en qué gastos debe devolver la entidad al cliente.

 

Diferentes criterios a la hora de devolver los gastos

Algunos bancos hacían reclamar el registro, la notaría y la gestoría de forma íntegra. Otros, algunos de estos conceptos de forma parcial. Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados tampoco había unanimidad. No estaba claro si correspondía pagarlo al cliente o al banco. Este importe supone el principal pago de los gastos hipotecarios y puede suponer miles de euros.

 

Cambio de criterio sobre el impuesto por parte del Tribunal Supremo

En octubre del año pasado el Supremo se pronunció sobre el impuesto. Señaló que era el banco quien debía pagar el impuesto. La repercusión económica y mediática fue muy importante. Días después se convocó el Pleno del Tribunal Supremo para analizar esta sentencia.

Tras dos días de liberación, y por una ajustada mayoría, cambiaron el criterio que seguía la sentencia dictada. El Alto Tribunal señalo que el impuesto que recae sobre las hipotecas lo tenía que pagar el cliente. Entiende que sólo a él le interesa la inscripción de la hipoteca, pues ésta carece de eficacia si no se incorpora al Registro de la Propiedad. Así, en caso de impago podrá ejecutar la garantía, quedarse con el inmueble y exigir la deuda.

 

El Alto Tribunal determinó en enero la distribución de los gastos de constitución de la hipoteca

Unos meses después, el Supremo determinó cómo debían distribuirse los gastos de los préstamos. El gasto por inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad lo debía pagar íntegramente el banco. Los gastos del notario y de la gestoría, a partes iguales entre el cliente y el consumidor.

 

Si quiere recuperar los gastos hipotecarios que correspondían al banco, acuda a Iurisconsum

Prácticamente todos los préstamos hasta hace tres años y medio hacían recaer los gastos sobre el cliente. Por tanto, hay una cantidad altísima de préstamos que contienen cláusulas de gastos abusivas. En consecuencia, son muchísimas las personas que pueden recuperar parte de estos gastos.

Iurisconsum es un despacho experto en derecho de consumo y  en derecho bancario. Si quiere recuperar los gastos que pagó de su hipoteca y que correspondían al banco, contacte con nosotros. Tenemos oficinas en MadridBarcelonaSevilla, ValladolidPalma de Mallorca y Pamplona.